PŘEVOD VLASTNICTVÍ

Družstevní byt

Převod dr. bytu do osobního vlastnictví člena družstva

Když kupujete družstevní byt, dopředu si zjistěte, jak se družstvo staví k převodu bytů do vlastnictví členů družstva. Může se totiž stát, že přijdete do bytového domu, kde polovina obyvatel již svoje byty vlastní a převod bude samozřejmý krok. Můžete se taky stát první vlaštovkou, která chce převést byt do osobního vlastnictví a narušit tím družstevní fungování.

Základní podmínka pro získání bytu do vlastnictví je splnění všech závazků, které vůči bytovému družstvu máte. Může to být nesplacená anuita, ale taky úvěr na zateplení nebo rekonstrukci bytového domu. Myslete na to ve chvílích, kdy se družstvo chystá k novým závazkům. Možná bude výhodnější nejdřív převést byt do vlastnictví člena družstva a podílet se na splácení už jako vlastník jednotky.

Když se zavážete ještě jako družstevník, zavřete si tím možnost převodu do osobního vlastnictví na mnoho let dopředu, tj dokud nebudou závazky splacené. V některých případech je však možné si s bankou dohodnout jiný postup. Třeba uvolnění zástavního práva z konkrétní jednotky po zaplacení alikvotní části pohledávky banky připadající na danou jednotku a podobně.

Kdo rozhodne?

Jste-li družstevník, nemáte dnes žádný zákonný nárok na převedení bytu do vlastnictví.

Abyste to mohli dnes udělat, musíte svolat schůzi členů družstva. Záleží na tom, jak přesvědčíte o výhodách převodu představenstvo a ostatní členy družstva. Pokud Vám to neschválí, nemáte na to žádný zákonný nárok.

Jak je přesvědčit?

Jak se připravit na členskou schůzi, kde budete muset obhajovat svoji žádost o zahájení převodu jednotek do vlastnictví členů družstva? Čím motivovat svoje sousedy, aby vám tento krok odsouhlasili?

Motivujte je jejich vlastním ziskem. Převod jednotek do vlastnictví členů bude znamenat skokové navýšení tržní ceny jejich nemovitosti. Byty v osobním vlastnictví se prodávají o dvacet až třicet procent dráž než družstevní podíl. Samozřejmě pro všechny znamená převod i zvýšení právní jistoty, zápis jejich vlastnického práva ke konkrétní jednotce do katastru nemovitostí.

Krok první: Prohlášení vlastníka

Nejdříve je potřeba rozdělit dům na bytové jednotky. Z jedné nemovitosti, která patřila jednomu vlastníkovi (družstvu), se tedy stane mnoho nemovitostí - bytů, které bude možné jednotlivě převést (budou samostatnými předměty právních vztahů). Vymezení a výměra těchto jednotek se závazně stanoví v prohlášení vlastníka, které musí družstvo nechat vyhotovit.

Ve většině případů bude nutné nejprve investovat do precizního zaměření celého bytového domu - všech bytových jednotek a rovněž nebytových prostor a společných částí. Potřebovat budete také stavební dokumentaci k domu.

Toto prohlášení s mými spolupracovníky Vám rádi pomůžeme připravit a vložit na katastrálním úřadě. Nezávaznou kalkulaci Vám na vyžádání připravíme a zašleme e-mailem.

Teprve po "zavkladování", když vidíte v katastru nejen celý bytový dům, ale rovněž jednotlivé bytové jednotky a vlastnická práva k nim, můžete začít s převodem do vlastnictví.

Kdo to zaplatí?

Ideální je pokrýt náklady z družstevního fondu, další obvyklá možnost je rozpočítat náklady na jednotky a nechat členy zaplatit paušální poplatek vždy při podpisu smlouvy o převodu.

Krok druhý: Smlouva o převodu

Existuje-li prohlášení vlastníka a bylo-li podáno na katastr nebo je už v katastru zapsáno, můžete přistoupit k sepsání smlouvy o převodu bytu do vlastnictví člena družstva.

Účastníky budete vy - žadatel o převod bytu (nabyvatel) - a bytové družstvo - vlastník nemovitosti. Na základě této smlouvy potom podáte návrh na vklad svého vlastnického práva k jednotce do katastru, jeho přílohou bude předmětná smlouva o převodu.

Doporučuji tedy vždy požádat právníka zběhlého v realitním právu, aby smlouvu připravil. Nezapomeňte, že teprve až budete zapsáni v katastru, stáváte se skutečně vlastníkem nemovitosti.

Krok třetí: Společenství vlastníků

Z členství v družstvu jste se vymanili, ale ihned vzniká potřeba nového právního subjektu, který by zajistil společnou správu bytového domu.

Je-li v domě alespoň pět jednotek a nejste-li jediným človíčkem, který se odtrhnul od zbytku družstevníků, musíte ze zákona vytvořit společenství vlastníků jednotek (tzv. SVJ). Povinnost vzniká, už když jste minimálně tři vlastníci alespoň tří jednotek (takže stačí, když to budete vy, družstvo a ještě někdo).

Jakou budete mít v novém subjektu rozhodovací pravomoc?

Zatímco v družstvu má každý člen jeden hlas, v SVJ se určuje síla vašeho hlasu podle toho, kolik metrů čtverečních vlastníte, nebo-li jak velký máte podíl na společných částech nemovitosti. Pokud tedy zůstane družstvo v bytovém domě většinovým vlastníkem, zřejmě bude nadále v rámci shromáždění společenství vlastníků rozhodovat o většině záležitostí družstvo, na základě závěrů své členské schůze.

Zdroj: PENIZE.CZ

Chcete-li se poradit, pomoct s argumentací pro své bytové družstvo, s kalkulací či právním servisem kolem tohoto převodu, rádi si s Vámi domluvíme osobní schůzku.